De cómo la reforma financiera bajará el precio de los pisos

3/02/2012 06:00 | Álex Medina R.

Si la reforma financiera sirve para bajar el precio de la vivienda, bienvenida sea. Pero, ¿cómo se llegará a esta situación en un mercado paralizado como el español? Casi a la fuerza, ya que a los bancos les interesará más vender sus casas con grandes descuentos antes que asumirlos como activos tóxicos.

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Pisos más baratos y más crédito. Parece el anuncio de una de esas empresas trampa, que luego te cobran comisiones draconianas. Pero no: es el doble objetivo que, según el Gobierno de Mariano Rajoy, conseguirá su segunda gran reforma en marcha, la financiera.

El responsable de Economía, Luis de Guindos, presentó ayer el texto de una norma que seguramente recibirá hoy el visto bueno del Consejo de Ministros. Justo en la última pregunta de la rueda de prensa proclamó que "la reforma servirá para rebajar el precio de la vivienda y que haya más crédito en general".

Y la pregunta de rigor es: ¿Cómo se producirá eso en medio de términos tan áridos como provisiones, saneamiento o bonos convertibles contingentes?

La historia gira en torno a la palabra provisiones, un término contable que los problemas inmobiliarios han llevado al frente de los titulares de cada día.

Básicamente, todo lo relacionado con la vivienda se ha convertido en objeto de riesgo, es decir, que hay muchas posibilidades de impago. Son los llamados créditos dudosos o problemáticos.

¿Y qué deben hacer los bancos para protegerse ante esta eventualidad? Pues reservar una parte de su dinero como si de una hucha se tratase. Eso es una provisión. El problema es que, como todas las huchas, el dinero sale de alguna parte, que en este caso son los propios beneficios del banco, sus activos o ingresos especiales.

De ahí que las entidades se quejen ante cualquier aumento del ratio de provisiones, porque supone una merma en sus balances y, entre otras muchas consecuencias, puede redundar en menos dividendos para sus accionistas, ya que habrá menos tarta que repartir de cada cuenta de resultados.

Hasta ahora, y después de los ajustes ya hechos entre junio de 2008 y el pasado verano, las entidades financieras habían provisionado unos 66.000 millones. En total, los activos inmobiliarios ascendían a unos 323.000 millones el pasado 30 de junio.

De ellos, unos 175.000 millones se encuadran dentro de eso que se denomina crédito problemático, repartidos entre 88.000 millones invertidos en suelo y 87.000 en promoción terminada y viviendas adjudicadas. Esto significa una cobertura de provisiones (o proporción de lo que se ha metido en la hucha respecto al riesgo total) del 31% para el suelo, del 27% para promociones en curso y del 25% para las terminadas.

¿Y a qué obliga la reforma financiera? Por el suelo se exigirá guardar por si las moscas un 80% de su valor de tasación original, por las promociones en curso un 65% y por la terminada, un 35%.

En dinero contante y sonante, son los 50.000 millones extra confirmados ayer por el ministro (ver aquí para ver cómo se podría aportar ese dinero y en qué condiciones).

¿Pero esto no iba de cómo terminará todo en una rebaja del precio de los pisos? Sí, sigue tratando de eso. Porque una vez entendido el concepto de provisiones y comprobado que los bancos deberán asegurar sus activos con unas cifras tan elevadas, la salida más probable que tendrán aquellos con mucha cartera propia es vender a precios mucho más bajos.

Y no le queda otra salida por lo siguiente: ¿qué prefiere un banco: anotarse (muy a su pesar) un solar al 80% de su valor original (es como si lo estuviera pagando él mismo) o venderlo con un descuento del 30% o del 40%? Si lo vende, no sólo se gana el dinero de la transacción, sino que se quita de la contabilidad la necesidad de plasmar un activo tóxico. O sea: doble ganancia. La misma cuenta del solar se puede hacer con las viviendas en marcha o finalizadas.

Por supuesto, si un banco quiere vender necesita un comprador, con lo que empezará a fluir el crédito quizá con mayor manga ancha que hasta ahora. Todo, con tal de quitarse de encima los riesgos. Paralelamente, y a rebufo de la bajada generalizada impuesta por el sistema financiero, todo el mercado inmobiliario podría verse obligado a relajar sus precios.

Finalmente, si los bancos empiezan a deshacerse de su lastre, ganarán en imagen y en solvencia de cara al exterior y les será más fácil financiarse y, por lo tanto, obtener liquidez que puedan convertir en crédito a sus clientes.

¿Que todo esto es un cuento de la lechera? Bueno, habrá que esperar a ver qué pasa con el cántaro y no romperlo antes de salir de la granja.