Descubre por qué nos quedan diez años de pisos baratos

La historia pasada, presente y futura del mercado inmobiliario español está repleta de cifras, previsiones, augurios y catástrofes. Sólo unos pocos hechos se pueden dar por ciertos. El resto lo forman variables que apuntan a una misma dirección: el mercado español tendrá pisos baratos durante lo que queda de década.  

Hecho: el máximo histórico del precio de la vivienda en España se alcanzó en el último trimestre de 2007, cuando la media nacional se situó en 190.277 euros, según las cifras oficiales del Ministerio de Fomento. Hoy, el promedio ha bajado a 147.533 o, dicho en forma de descuento: un 22,4% más barata.

Previsión: el Banco de España calculó a principios de año que el precio de la vivienda a medio construir debería bajar un 80% desde los parámetros conocidos durante el boom inmobiliario. El del suelo puro y duro, hasta casi un 90%. El organismo elaboró la cifra a partir del primer decreto sobre el sistema financiero aprobado por el Partido Popular.

Decreto: la primera norma del ministro de Economía, Luis de Guindos, ahondó en febrero en el concepto de las provisiones que la banca debería aprobar respecto a sus créditos relacionados con el sector inmobiliario.

Además, el Gobierno obligó a los bancos a cubrir un 7% del crédito sano. También se barajó que el impacto sobre el mercado real podría terminar en descuentos de hasta el 60%.

Definición: las provisiones han existido desde hace años en España. En puridad, se trata de una exigencia por la que un banco aparta un porcentaje de su capital para cubrir la posibilidad de que un crédito no se pague. En los tiempos del boom inmobiliario se decía que España era uno de los países con mayor colchón de seguridad de Europa.

Hecho: el Banco de España estimó a finales de 2011 que las entidades españolas sumaban hasta 176.000 millones en préstamos dudosos del ladrillo, es decir, en dinero concedido a promotores o incluso particulares en riesgo de ser impagados. Esa cifra suponía un 11% de toda la cartera crediticia nacional. 

Decreto: la segunda norma de Guindos (de principios de mayo) elevó la obligación de las entidades financieras a provisionar hasta un 45% del total del préstamo relacionado con la vivienda, es decir, más de 84.000 millones de euros. El primer decreto había exigido el saneamiento de unos 54.000 millones.

Los 30.000 millones restantes se explican por la ampliación en los créditos no dudosos desde el 7% del primer decreto a distintos porcentajes, dependiendo del riesgo. De media, un 30% de protección.

Previsión: el sector da por hecho que habrá un tercer decreto del ministro. Que es lo mismo que decir que habrá una ampliación en las provisiones que los bancos deben hacer para cubrir su agujero inmobiliario con la misma intensidad que se aplicó en la fase final de Bankia (y que elevó la previsión de 9.000 millones a 23.000 en apenas unos días). La norma podría llegar a finales de mes, cuando el Gobierno reciba el informe de las auditoras independientes sobre el sistema financiero.

Causa: cuando se habla de que la morosidad en España está cerca de su máximo histórico, la mayor parte de los impagados procede de promotores que, en plena expansión de la construcción, pidieron a las entidades créditos multimillonarios para adquirir suelo o edificar nuevas urbanizaciones, con la esperanza de que la escalada de precios nunca se detendría.

El estallido de la burbuja les sobrevino con inmuebles a medio erigir y secarrales sobre los que nunca se llegó a poner una piedra porque el mercado colapsó. Los bancos habían financiado cientos de proyectos fallidos e incluso impulsaron promociones por su cuenta.

Toda esa cartera es la que debe provisionar ahora y entramos en el terreno de las consecuencias:

1) Cuando se habla de que un banco debe provisionar hasta el 65% de las promociones en curso, eso también quiere decir que podría poner a la venta esa misma vivienda con un descuento de hasta el 65%, ya que es la pérdida que se ha anotado en sus cuentas por obligación legal.

De paso, si vende el activo tóxico, gana por partida doble: porque ya no debe hacerlo constar y porque, al menos, lo ha vendido por un 35% de su valor (siguiendo el ejemplo anterior).

Más allá de casos puntuales, y como decía el Banco de España, las rebajas podrían ser de hasta el 80% a medio plazo.

2) El rescate a la banca española de la Unión Europea debe servir para que emerjan de una vez todos los activos inmobiliarios de los balances de las entidades financieras. Eso puede desembocar en un aumento de las provisiones, es decir, que el precio puede bajar todavía más.

3) Los bancos necesitan dinero a toda costa y por eso deben quitarse de encima las viviendas que lastran sus resultados. El principal negocio de una banco es el crediticio: sin liquidez que ofrecer a sus clientes no puede ganar por el interés, las comisiones, el negocio...

4) Un particular tiene casi imposible vender una vivienda por sí mismo, dado que los bancos siempre ofrecerán una hipoteca mejor y una vivienda en mejores garantías que pertenezca a su propia cartera.

La distancia entre oferta y demanda es, en estos momentos, abismal. Según idealista.com, los actuales compradores están ofreciendo de media un 20% menos del precio de partida del vendedor. Dicho precio ya es un 22% inferior al que se registraba en 2007, según el mismo portal.

Resumiendo: sólo el que vende aplicando una rebaja por encima del 40% respecto a como compró hace cinco años logra situarse al precio de mercado en estos momentos.

En viviendas de segunda residencia (sobre todo en la costa), los descuentos actuales se acercan al 60%, en estimaciones de Look and Find, que ha emprendido una campaña para ofrecer este tipo de inmuebles en el Reino Unido.

5) El español medio se ha empobrecido por culpa de esta explosión de la burbuja. Aunque no tenga intención de vender, la vivienda siempre ha sido la propiedad más preciada de una familia con mucha diferencia. Sobre todo, en un país donde casi nadie vive de alquiler. Lo que valía 100 hace un lustro, ahora no pasa de 60. 

6) A todo lo anterior se suma la situación económica del país. Con casi seis millones de parados y el riesgo de perder el empleo más presente que nunca, el mercado se ha contraído hasta casi desaparecer. Además, el perfil del comprador de vivienda habitual es una pareja joven, precisamente el sector más castigado por el desempleo.

7) Las condiciones de financiación han empeorado. El Euríbor vuelve a estar cerca de su suelo, pero hoy día es más cara la firma de una hipoteca que nunca. Los bancos han elevado el diferencial y lo ha situado por encima del 4% de interés.

8) Los bancos no tienen liquidez. Hasta que no solucionen los problemas en sus cuentas, el crédito no volverá a fluir y mientras no haya préstamos, tampoco se podrán comprar o vender viviendas de forma natural. Sólo si se hacen descuentos brutales logrará un vendedor desprenderse de su inmueble, ya sea un banco o un particular.

9) La fiscalidad tampoco ayudará. El IVA que se aplica a la compra de nueva vivienda es temporalmente de un 4%, frente al 8% habitual. La más que probable subida de este impuesto (lo niega el Gobierno, pero Europa lo exige) no sólo podría devolver al 8% el porcentaje sino acabar con su condición de excepción y que se aplique el régimen general del 18% (o al que se suba finalmente).  

Además, Bruselas recomienda la eliminación de la deducción por compra de vivienda.

Conclusión: los pisos van a seguir bajando y van a estar en precios muy reducidos durante los próximos años. En primer lugar, el 22% real registrado por Fomento tiene que acercarse al 40% de la demanda actual. Y eso, para empezar a hablar, ya que el desfase entre oferta y demanda seguirá ampliándose durante los próximos años.

Al mismo tiempo, tras la aprobación del primer decreto, el Gobierno calculó que el descenso generalizado no se notaría hasta 2014 como mínimo. Pero después de aquella estimación vinieron más decretos, más provisiones, más crisis y más paro, cuya tasa no empezará a recuperarse con nitidez hasta 2016.

Es decir, que con un paro juvenil que supera a la mitad de la población menor a 25 años y el mercado de trabajo sin signos claros de recuperación, los pisos estarán muy baratos en la segunda mitad de la década, pero ¿habrá alguien capaz de comprarlos?