El Gobierno prevé que las futuras nuevas viviendas sean un 82% más baratas en 2014

7/02/2012 06:00 | A. Medina R. / R. Ugalde / EFE

El Banco de España estima que las promociones actualmente en promoción sufrirán una caída de precios del 82%. Esto signfica que, cuando salgan al mercado, previsiblemente dentro de dos años, por el ciclo de vida de este tipo de activos, el importe de los inmuebles se desplomará todavía más que ahora.

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El Ministerio de Economía quiere conseguir de una vez lo que cuatro años de pinchazo de la burbuja no habían logrado. Aunque las cifras sobre cuánto ha bajado la vivienda desde que comenzó la crisis son muy variables, el Gobierno lo tiene claro: aún pueden bajar mucho más... aunque sea en dos años.

El mucho, en este caso, no es casual. Según el informe que el Banco de España le expuso el pasado fin de semana a las entidades e inversores, el descuento en las promociones a medio hacer podría ser de hasta un 82% como consecuencia de las exigencias en materia de provisiones que se les ha impuesto a la banca española.

Aún más intenso sería en el suelo, donde el organismo regulador calcula una rebaja total desde los máximos del boom del ladrillo del 87%.

Sin embargo, hay muchos peros a estas dos cifras. El primero y más importante tiene que ver con el cuándo. Tal y como está diseñada la reforma financiera, lo más urgente para este 2012 es completar el proceso de fusiones, cuyo planteamiento estará abierto hasta finales de mayo.

Luego habrá que solucionar las peticiones de integración de cada entidad en los meses posteriores hasta verano. Mientras tanto, aquellas que no entren en el tiovivo de las absorciones deberían ir cuadrando sus cuentas para final de año, tanto para satisfacer las exigencias de la nueva norma como de lo que exige Bruselas.

Todos estos requisitos tienen que ver con la provisión de fondos para hacer frente al riesgo promotor, y se traducirá en cubrir hasta en un 80% los activos problemáticos en el caso del suelo (hasta ahora el 31%); el 65% en el caso de las promociones en curso (antes el 27%) y el 35% en edificios terminados y vivienda (antes el 25%). Además, habrá que reservar un 7% en aquellos créditos sanos.

Con esta tarea sobre la mesa, cuando de verdad comienza el proceso para deshacerse de los activos por parte de la banca sería a princpios de 2013... pero todo indica a que se empezará la venta con aquellas viviendas ya terminadas, para así no incurrir en nuevos gastos en las promociones que tienen a medias ni, mucho menos, desviar recursos a nuevas edificaciones sobre suelo sin construir.

Por lo tanto, es posible que haya rebajas masivas de precio en las viviendas que están a mitad de su construcción... pero no debería esperarse para antes de 2014. Para entonces, lo peor de la crisis podría haber pasado y, del mismo modo, se cubriría el ciclo habitual para terminar con las viviendas iniciadas, que ronda los dos años.

Medidas urgentes para soltar lastre real

Más o menos es lo que piensa el sector de la construcción, que cualquier rebaja no llegará en los próximos meses. De hecho, el sector inmobiliario se muestra muy escéptico ante un posible gran ajuste del precio de la vivienda de manera inmediata... y tampoco quiere hablar demasiado de lo que pasará en dos años.

Hasta entonces, la patronal inmobiliaria (APCE) va a solicitar al Gobierno la creación de una comisión que analice el sector y proponga un plan estratégico que intente resolver el excedente de casas e instrumentalice medidas para facilitar las fusiones entre inmobiliarias.

Igualmente, el sector inmobiliario quiere que el Ejecutivo de Mariano Rajoy obligue a la banca a que revierta en el sector inmobiliario las ayudas directas o indirectas que ha destinado a la reforma del sistema financiero.

En una rueda de prensa, el presidente de la APCE, Jose Manuel Galindo, dijo ayer que, de trasladarse al mercado la exigencia de provisiones de los bancos por sus activos inmobiliarios, la vivienda "como mucho" se abarataría un 10%, hasta situar el metro cuadrado en los 1.530 euros.

El presidente de la gestora inmobiliaria Alteba, Rafael Martín, considera que la reforma financiera no provocará una bajada general de precios a corto plazo, por lo que, crear expectativas sólo provocará un aplazamiento en la toma de decisiones de compra.

En cualquier caso, un posible ajuste no afectaría a las casas de "zonas buenas", mientras que las peor situadas tendrían más competencia, consideró el director de la cátedra inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), Jose Antonio Pérez.

Además, un descenso de los precios no tendrá ningún impacto si no lleva de la mano un acceso a la financiación en buenas condiciones, aseguran tanto desde la patronal inmobiliaria como desde la tasadora Tinsa.

Sólo la exigencia de provisionar un 50% del valor de las segundas residencias en manos de la banca desde 2008 puede provocar algún descenso más marcado de los precios de determinadas viviendas en zonas costeras.

Así lo afirma el economista y socio-director de la consultora Horizone, Julio Gil, quien auguró una apertura de las entidades financieras a la hora de refinanciar las condiciones hipotecarias con el fin de evitar más embargos.

Por su parte, el director residencial de suelo, urbanismo y gestión de activos en Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer, considera que la reforma financiera, más destinada a fomentar las fusiones entre entidades, no repercutirá en los precios en el primer semestre.