Respiración artificial: la vivienda ha caído veinte veces menos que el suelo

23/12/2010 06:00 | Ruth Ugalde

El derrumbe inmobiliario todavía tiene por delante muchos terremotos. Y éstos se centran, sobre todo, en el precio de la vivienda, cuyos importes se están intentando sostener en niveles que el resto del sector han demostrado insostenibles. Hasta el alquiler ha caído más que la compra.

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Evolución interanual del precio del sector inmobiliario en España

23/12/2010 06:00 | Chiqui Esteban, Ruth Ugalde

El precio de la vivienda está condenado a caer con fuerza, ya que el importe de compra apenas se ha recortado la mitad que el alquiler y 20 veces menos que el suelo.

Los profesionales del mundo de la construcción saben mejor que nadie que si los pilares no son sólidos, el edificio se vendrá abajo. Y eso parece que va a ocurrir con el precio de la vivienda. Su sostén, el suelo, ha sufrido un desplome de sus precios del 59,1% durante el último año, según los datos oficiales del extinto Ministerio de Vivienda.

Sin embargo, esta misma fuente apenas reconoce una caída del precio de compra de los hogares del 3,4% en el mismo periodo, casi 20 veces menos que el suelo ¿Moraleja? Aunque un activo sea más sólido que otro, la diferencia es tal que permite pronosticar un drástico recorte del importe de las viviendas.

Otro dato que ayuda a comprobar el artificial sostén del precio de los inmuebles es su comparación con los importes del alquiler, que han caída un 7,6% en el último año, según datos de Fotocasa-IESE, el doble que la compra (-3,4%).

El desplome del suelo indica que, durante los próximos años, apenas hay previsión de nuevas construcciones. Esto responde, en gran parte, a que continua habiendo un exceso de casas sin vender (stock) heredado de la burbuja inmobiliaria.

Mucha oferta y poca demanda=crash

Diferentes fuentes apuntan a que el excedente de viviendas pendientes de encontrar comprador en España oscila entre las 700.000 y el millón. A una parte se le ha intentado dar salida con el alquiler, factor que sumado a la crisis económica ha presionado a la baja las rentas.

Pero, ¿y el precio de compra? Porque si el resto del sector cae debido a un exceso de oferta (por el stock de vivienda) y a una falta de demanda (por la crisis económica), lo lógico es que los importes de los hogares también se reduzcan drásticamente.

Hasta ahora, el precio de las casas se ha intentado sostener con la esperanza de que los españoles se lanzaran en masa a comprar, ante la desaparición de las ventajas fiscales y la subida del IVA el pasado verano.

También ha ayudado a frenar la caída las reticencias de las entidades financieras a asumir unas pérdidas cuyos famélicos balances apenas podían soportar.

Sin embargo, la creciente brecha con el resto del sector, unida a la desaparición de las ayudas fiscales y una serie de cambios contables que afectan a las entidades financieras, amenazan con hacer insostenible esta situación.

Los dolores que llegan

A partir del próximo 1 de enero, desaparece la desgravación por vivienda para gran parte de la población española. Además, cada año que pase, será menor el número de personas que reciban algún tipo de bonificación fiscal por comprar una casa, lo que le hace perder gran parte de su atractivo frente al alquiler.

Las entidades financieras también se van a ver obligadas a quitarse de encima lastre inmobiliario por diversos motivos. Por una parte, los cambios normativos en materia de provisiones les obligan ya este año a cubrir un 30% del agujero de cada piso que se han quedado.

Este agujero les permite vender con la misma rebaja. Pero, en caso de no hacerlo, si dentro de un año continúan sin venderlo y sin arreglar el crédito, tendrán que provisionar otro 10%, lo que supone más agujero.

Suma y sigue, porque las entidades también se enfrentan a una nueva normativa conocida como Basilea III que exige una mayor solidez, y para cumplir con ella deberán quitarse de encima gran parte del roto inmobiliario.

Consciente de que el ladrillo es uno de los grandes problemas del sistema financiero español, el Banco de España obligará a todas las entidades a destapar sus miserias inmobiliarias a partir del próximo año.

Estos datos conllevarán, probablemente, más de un varapalo en los mercados y presionarán también para que los bancos se quiten de encima el exceso de pisos que tienen cuanto antes.

Parece que la respiración artificial del precio de la vivienda se está quedando sin oxígeno.