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viernes, 18/04/14 - 13: 37 h

servicios bancarios

Conoce las ventajas e inconvenientes de cambiar la Ley Hipotecaria

Ruth Ugalde

jueves, 24/03/11 - 06:00

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La decisión del Gobierno de estudiar posibles cambios de la Ley Hipotecaria puede traer ventajas para los consumidores, pero también graves consecuencias si se aplica con carácter retroactivo, ya que podría derivar hasta en quiebras bancarias.
El Gobierno encendió ayer una luz al final del túnel para todos aquellos hipotecados cuyas viviendas han sido embargadas, o corren el peligro de terminar en esa situación.

El presidente José Luís Rodríguez Zapatero se ha comprometido con Esquerra Republicana de Catalunya a crear una subcomisión en el Congreso posible cambios de la Ley Hipotecaria.

La noticia ha despertado gran interés, sin embargo, debe analizarse con cuidado, porque las consecuencias que se derivarían de un cambio radical de la actual normativa podríar llegar a ser muy graves. Aunque también existe un amplio campo de mejora.

Aquí tienes los principales puntos que pueden modificarse, y sus consecuencias:

1-. Modificar las condiciones de las hipotecas ya firmadas: La consecuencia más grave que podría derivarse de una cambio en la Ley Hipotecaria sería cambiar las condiciones de los créditos actuales y permitir saldar la deuda con la devolución de la vivienda. "Si ahora se impusiera a todas las hipotecas este régimen, supondría la quiebra del sistema financiero español", señala el profesor de IE Law School, Víctor Torre de Silva.

En un entorno de desplome de precios como el actual, en el que muchos españoles saben que están pagando por su vivienda más de lo que vale, la actitud inteligente, si se adoptara este cambio, sería dejar de pagar la hipoteca, dejar que el banco embargue la vivienda, ya que es la única garantía que puede exigirle, y comprarse otra más barata y ajustada a las valoraciones actuales.

Esto haría saltar por los aires los balances de todas las entidades financieras, ya que están diseñados con el actual modelo de garantías.

"Cualquier cuestión de retroactividad sería muy reprochable", señala el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, quien también recuerda que las emisiones de cédulas hipotecarias de los bancos se han hecho con las garantías actuales, por tanto, un cambio en esta dirección supondría una debacle también en los mercados, que salpicaría a inversores internacionales, lo que dañaría la imagen y los intereses del país, más necesitado que nunca del apoyo del mercado internacional.

Estos puntos hacen muy difícil que el Gobierno pueda corregir la normativa de las hipotecas ya firmadas, como ha pedido ERC, y permitir que la deuda se salde con la entrega de la vivienda, sin embargo existen otros campos de mejora, más factibles para los expertos.

2-. Eliminar las cláusulas abusivas: Varias sentencias se han pronunciado ya en contra de las denominadas cláusilas abusivas, entre las que se han incluido, en algunos casos, las de suelo, es decir, aquellas que evitan rebajar el euribor al que está referenciado el crédito a partir de cierto nivel.

En este punto los experos recomienda revisar la normativa en el entorno actual, algo que se puede llevar a cabo de varias formas, que abarcan desde eliminar tales cláusulas, sobre todo las relacionadas con redondeos o cambios unilaterales por parte de la entidad, hasta modificar la normativa de manera que garantice una mayor equidad entre el suelo y el techo, ya que, aunque la primera sirve para cubrir al banco o caja, la segunda beneficia al hipotecado.

El problema es que, en algunos casos, las hipotecas se han concedido sólo con cláusulas de suelo y sin techo, o con unos techos muy desproporcionados, lo que ha llevado a considerarlas abusivas. Lo mismo ocurre con las comisiones de cancelación parcial o total, o las que penalizan el cambio de entidad. Aquí sí habría margen para modificar los créditos actuales, flexibilizando un poco la situación de los hipotecados actuales.

No obstante, la medidas dirigidas en esta dirección podría conllevar que las entidades optaran por conceder en el futuro más tipos fijos, en vez de variables. De hecho, mientras que en nuestro país se utiliza el variable en más del 90% de los casos, en el resto de Europa, la opción predominante es la que garantiza un interés igual durante toda la vida del crédito. La eliminación de las cláusulas también podría conllevar que las entidades eleven los diferenciales que se aplican al euribor, para cubrirse.

3-. Permitir que la vivienda sea la única garantía: La normativa actual ya contempla la posibilidad de que el piso sea la única garantía en caso de embargo. Así lo recoge el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. El problema es que nunca se aplica, porque las entidades prefieren conceder créditos con doble garantía (vivienda y resto de bienes). Aquí, por tanto, habría un campo de mejora de la normativa, con medidas que garantizaran a los usuarios interesados poder acogerse a este modelo en las nuevas hipotecas que se firmen, sin carácter retroactivo.

No obstante, la elección de esta fórmula conllevaría un endurecimiento de las condiciones. "Si las garantías son menores, el dinero es más caro y, por tanto, va a haber menos dinero para estos créditos", señala Santos González.

Frente a la concesión de hipotecas por el 100% del valor de tasación que tanto se han visto en los años de la burbuja, se pasaría a un modelo donde apenas se concediera el 50%, ya que los bancos querrían cubrirse ante eventuales cambios del precio de los pisos durante toda la vida del préstamo.

Las entidades financieras también saldrían perjudicadas, porque su negocio consiste en dar crédito y cobrar intereses. Por eso, cuantas menos hipotecas concedan, y de menor importe, también será menor su negocio.

4-. Más transparencia y facilidad de cambio: Muy pocos hipotecados saben que, cuando firman su hipotecan, están dando también el visto bueno al precio de subasta al que saldrá su vivienda al mercado en caso de embargo. Esto es así por la falta de información que ofrecen las entidades financieras, y por la falta de preocupación por parte de quienes firman el crédito por conocer todas las condiciones.

"Los principales cambios deben ir dirigidos hacia una mayor transparencia, lo que permitirá a los usuarios conocer realmente qué están firmando, y hacia un sistema donde resultara más fácil cambiar de entidad", explica Víctor Torre Silva.

Esta flexibilidad a la hora de cambiar de entidad facilitaría a algunos de los hipotecados que ahora tienen problemas para hacer frente a su crédito, cambiarse a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones sin costes. En este capítulo entran en juego tanto las posibles comisiones de penalización citadas anteriormente, como los productos vinculados a la hipoteca, que con un cambio legal podría cancelarse con sólo cambiar de entidad el crédito, opción que ahora no permiten muchas entidades.

5-. Mejorar las tasaciones: Uno de los fallos del sistema que ha puesto en evidencia la crisis inmobiliaria han sido las tasaciones. Éstas han permitido hinchar la burbuja inmobiliaria y conceder a las viviendas valoraciones muy por encima de su precio real. Aquí podrían introducirse medidas que garantizaran una mayor rigurosidad e independencia de las tasadoras respecto a la entidad financiera.

Además, la normativa española permite que sea el comprador quien pida la tasación, el problema es que las entidades no suelen aceptarla. Por tanto, aquí también cabría la opción de introducir mejoras, como ya se ha hecho con las tasaciones de una vivienda cuando se produce un cambio de entidad, en la que se garantiza que la elegida por el comprador pueda ser la utilizada para firmar el crédito.

6-. Ampliar más el límite de inembargabilidad: A todas estas mejoras debe sumarse la incluida en los Pactos de Zurbano, que amplía el límite de inembargabilidad, es decir, la cantidad de sueldo que el banco no puede embargar si la vivienda resulta insuficiente para saldar el crédito. El problema es que éste es poco más que el Salario Mínimo Interprofesional. Por tanto, aquí tiene margen la subcomisión para elevar la cifra y permitir a las familias afectadas por los embargos no verse tan castigadas.
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