Toda la verdad sobre la dación en pago y el fin de los desahucios

23/02/2012 06:00 | Ruth Ugalde

El Gobierno aprobará un proyecto de ley de embargos hipotecarios

FOTO: El Gobierno aprobará un proyecto de ley de embargos...

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El ministro de Economía anunció ayer, a bombo y platillo, una propuesta del Gobierno para implantar la dación en pago y congelar los embargos entre las familias más humildes. Sin embargo, este discurso esconde muchas expectativas y pocas posibilidades reales.

Modificar el actual marco hipotecario no es tarea fácil, sobre todo en lo que se refiere a la posibilidad de saldar el crédito con la hipoteca. Sin embargo, entre la nada y ese punto, es verdad que existen varios aspectos de mejora.

Para evitar crear falsas expectativas, aquí tienes un listado de puntos sobre qué se puede hacer realmente y qué se está haciendo ya:

1-. La dación en pago no se puede aplicar con carácter retroactivo: el ordenamiento legal español no contempla el efecto retroactivo, esto hace que quienes ya tienen firmada una hipoteca sin la opción de dación en pago, no puedan saldar la deuda con el banco entregando la vivienda y deban ceñirse a lo recogido en su contrato.

Del mismo modo, el Gobierno está atado de pies y manos, ya que la normativa le impide obligar a los bancos a aceptar los inmuebles como pago de la hipoteca, por el citado motivo del efecto retroactivo. Si lo hiciera, podría enfrentarse a un conflicto judicial.

Además, las emisiones de cédulas hipotecarias de los bancos se han hecho con las garantías actuales, por tanto, un cambio en esta dirección supondría una debacle también en los mercados, que salpicaría a inversores internacionales, lo que dañaría la imagen y los intereses del país, más necesitado que nunca del apoyo del mercado internacional.

2-. La dación en pago ya existe: la normativa hipotecaria actual ya contempla esta fórmula, pero apenas se aplica porque, al ofrecerse menos garantías -sólo la vivienda adquirida, sin ninguna responsabilidad extra por parte del comprador-, los bancos exigen más intereses y conceden menos crédito -en vez de financiar el 100% o el 80% de la vivienda, conceden el 50% o 60% del valor del inmueble-.

No obstante, sí que se puede obligar a los bancos a informar más sobre este tipo de hipotecas, forzales a promoverlas y exigírles que adviertan con mayor rigor sobre los peligros que esconde la fórmula tradicional, algo que ya han prometido hacer comunidades como Madrid. De hecho, algunas entidades como Bankinter ya han lanzado campañas dirigidas a satisfacer esta demanda.

3-. El código de buenas prácticas ya se está aplicando: sin menospreciar el compendio que prepara el Ministerio de Economía, muchas entidades ya están aplicando algunas de las medidas anunciadas ayer por Luis de Guindos. Por ejemplo, el año pasado, BBVA renegoció 6.565 millones en créditos a clientes con problemas; y CaixaBank ha decidido volver a sentarse con unos 170.000 hipotecados para impedir su desahucio.

Santander, por su parte, anunció en verano una medida dirigida a evitar los embargos entre las familias en paro. La entidad decidió rebajar a la mitad la cuota de la hipoteca a las personas que pierdan su trabajo y ofrecer a las familias con parados o a los autónomos cuyos ingresos caigan un 25% una moratoria de tres años. De este modo, sólo tendrán que pagar los intereses durante este plazo, y no el capital.

4-. La banca prefiere negociar a embargar: el exceso de ladrillo en los balances de los bancos, sumado a las provisiones que les está obligando a hacer el Gobierno y al daño reputacional que suponen los embargos para estas entidades, ayuda a comprender el interés que tienen por encontrar cualquier solución antes de llegar al desahuicio.

Bajo este razonamiento, la propuesta de hacer un código de buenas prácticas, aunque sea voluntario, forzaría a todas las entidades a firmarlo, ya que aquellas que no lo hagan, sufrirán un duro golpe de imagen.

5-. Efecto llamada: la morosidad, a pesar de estar incrementándose y de haberse situado ya en niveles de 1994, es fundamentalmente un problema de las empresas. Las familias continúan figurando entre los clientes más seguros del sistema financiero y su morosidad apenas se sitúa en torno al 2,5%, frente al casi 8% de la media total.

Sin embargo, las entidades han advertido al Gobierno que si genera falsas expectativas o toma medidas que flexibilicen en exceso los impagos, esta cifra podría dispararse y entonces desatar un verdadero problema.

De hecho, los bancos y cajas han advertido al Ejecutivo de que, actualmente, la morosidad hipotecaria no es un gran problema para ellas y, por tanto, pueden adoptar medidas de apoyo para los más débiles. Pero, si se aplica barra libre, entonces sí que pueden encontrarse con un agujero más difícil de gestionar.

Consciente de este peligro, el Ministerio de Economía ha limitado su propuesta a familias en riesgo de exclusión social, es decir, aquellas con todos sus miembros en paro, cuya casa sea la primera residencia y que carezcan de más patrimonio.

El anterior Ejecutivo también tomó medidas en esta línea al elevar el límite de inembargabilidad a 961 euros mensuales e, incluso, hasta 1.350 euros para quienes tengan a su cargo a dos personas.

6-. Obligar a los bancos a asumir sus errores: El hecho de que ahora muchas familias vean como la venta de su vivienda, vía subasta, es insuficiente para saldar la deuda con el banco se debe, en parte, a que ésta se tasó desorbitadamente y, ahora, el precio ha caído en picado.

Al ser responsabilidad también del banco el haber inflado el precio en el pasado, Economía quiere que las entidades asuman también parte de esta pérdida. Una idea novedosa y que sí puede ayudar a paliar un poco los problemas de los más humildes.

7-. Mejorar las subastas: la propuesta de Guindos de crear un mercado nacional de ejecuciones hipotecarias ágil y transparente, a través del fomento de las ejecuciones extrajudiciales, la creación de una base de datos informatizada de ejecuciones de ámbito nacional y la posibilidad de que las subastas se realicen online sí son novedades que pueden traer buenos frutos.

Actualmente, muchas subastas se quedan vacías y el banco se adjudica la vivienda por la mitad de su valor de tasación -tal y como recogen los actuales contratos-. El anterior Ejecutivo ya elevó al 60% el valor y, ahora, Guindos plantea la posibilidad de volver a elevarlo y de dar mayor publicidad a las subastas, lo que podría impedir que quedaran vacías y, por tanto, elevar su precio de venta, impidiendo así que el desahuciado siga debiendo dinero al banco tras perder su casa.

8-. Menos intereses y más principal: la propuesta de Economía también incluye atenuar los intereses moratorios y permitir que, en caso de ejecución, el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas o que, alternativamente, se reduzca el capital pendiente en la misma proporción.

Esta medida permitirá reducir la deuda que se tiene con el banco y, por ejemplo, facilita la posibilidad de saldar el crédito con la venta del piso, ya que al pagarse más capital, aunque el precio de venta sea reducido por la actual crisis inmobiliaria, la cantidad que se debe al banco es menor.

Pero, por encima de todo, el principal cambio es la voluntad del Gobierno de empujar a los bancos a que asuman alguna pérdida en los casos de las familias más necesitadas. Una pérdida mínima para un problema máximo.